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엔화 전망

http://www.kiep.go.kr/sub/view.do?bbsId=global_econo&nttId=191193

장기적으로는 일본 경제 fundamental이 약해지면서 안전 자산에서 벗어날 것. 그러면 엔화 약세. 그 전까지 중단기적으로는 계속 안전 자산.

일본 은행과 국채

日국채 40% 사들인 일본銀…`내년쯤 양적완화 한계` - 종합 경제정보 ...

http://jyinvest.tistory.com/131 4월에는 엔화 하락하고 금리가 오른다고 했는데,

http://jyinvest.tistory.com/163 5월에는 물가 상승 예측

일본 증시는 상승 예측

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/05/11/2017051101865.html

J+REITs+시장동향+및+변동요인+점검

http://www.deri.co.kr/aspx/daegu/?idx=1151&fname=J+REITs+%EC%8B%9C%EC%9E%A5%EB%8F%99%ED%96%A5+%EB%B0%8F+%EB%B3%80%EB%8F%99%EC%9A%94%EC%9D%B8+%EC%A0%90%EA%B2%80.pdf

현재 J REIT 는 고평가돼 있지만, 부동산은 오피스텔 공실률이 낮아지고 수요가 있는 상태.

http://www.pressm.kr/news/articleView.html?idxno=8751

집 공급 과잉

공부하고 나서 내 예상

일본이 그 동안 세계에서 돈을 벌어서 세계 자산을 사 두고 부자가 됐는데, 일본 경제의 세계 영향력에 비하면 엔화는 국제 수요에 비해 통화량이 적은 편인 듯. 일본 정부가 엔화를 찍어 내서 해결해도 말릴 주체가 별로 없겠다. 일본 버블을 세계가 나눠 갖겠다.

1. 선진국 도시 집값(월세)을 생각해 보면, 도쿄 집이 많이 비싸다고 느껴지지는 않는다.
1. 일본이 살기 좋은 면도 많이 있기 때문에 수요는 있을 듯.
2. 엔화는 일본 정부가 강제로 내리지 않으면 오르려고 하는 상태이니, 국제적으로 수요는 있는 듯.
3. 일본 국채는 BOJ, 일본 정부, 정부 관련 기관이 손해보는 방향으로 해결할 듯. 물가 상승으로 일본 내 엔화 하락 같은 효과. 일본 국민이 천천히 짊어질 듯.
1. 물가 상승 때까지 금리는 안 오를 듯.
4. 일본 인력이 부족해서 생산량은 줄어들 듯. 
5. 우선 당장은 사업하는 주체(회사)가 수혜를 보고, 정부 방침이 변경되거나 다 쫄닥 망하기 전까지 유지될 듯. 가계 자산을 회사가 가져가기.

1. 싼 금리에 돈을 빌리되, 금리 상승에 대처할 수 있을 만한 현금성 자산을 확보하기
2. 엔화 일부, 일본 주식, 부동산 일부를 갖고, 나머지는 해외 자산으로 돌리기
1. 엔화가 상승하면 해외 투자
2. 엔화가 하락 상태이면 주식, 부동산 투자
3. 엔화 폭락 가능성이 있으면 해외 투자
3. 뭔가 붕괴하는 만약의 경우가 발생하기 전에 예측할 수 있는 방법을 찾아내기 (가능하려나..)
1. 올림픽 직전 2019년
2. 물가 상승
3. 회사부채 크기 증가
4. 주식 하락, 외국인 투자 감소
5. 정부 방침 변경
6. 생산 인력이나 생산성 증가가 안되는 경우
4. 일본에 급히 처분할 수 있는 자산은 보유하지 말기
5. 일본 장기 적금, 연금은 엔화가 오르지 않는 한 불리하다.

지엽적인 예상으로는

1. P2P금융이 돈 벌지도.
2. 증권사도 유리할 듯.
3. 사람 수가 덜 필요하고, 외국인 노동자 끌어 쓸 수 있는 SW 회사가 유리
4. 해외 투자 많이 하는 회사가 좋으려나 softbank?
5. 
   

요새는 일본에서 영주권 없는 외국인도

선금 10%만으로도 주택 loan을 받을 수 있는 것 같다. 0.875% 금리

선금 20% 0.775% 금리

일본인은 선금 없이? 0.675% 금리도 가능한가 보다.

맨션을 사면, 건물이 연 2% 정도 감가삼각이 되는 것 같다.

수선비, 관리비 등은 연1%이하인 것 같다.

현 금리대로라면, 임대 수익이 연 4% 이상이면 이익을 보겠다.

보통 인기 있는 지역은 4%이상의 수익은 내는 것 같다.

초기비용이 5% 정도 들기 때문에, 3년 정도는 이익이 없겠다.

중개 수수료가 3% 이상 들기 때문에, 다시 파는 경우에는 8년 이후에 팔아야 본전이겠다.

그런데, 그 동안 금리가 2% 이상 오르고, 임대 수익이 오르지 않는다면, 손해가 나겠다.

일본에 살고 있지 않은 상태로 집을 세를 주면, 임대료의 20% 정도를 세금으로 낸다.

일본 사람들은 그와 다르게 경비를 제한 금액의 부동산 소득에 대해서 소득세 비율을 곱해 소득세를 내나?

부동산 관리 회사를 이용하면, 20% 원천 징수를 피할 수 있는 것 같다.

http://incomlab.jp/house-rent-income-tax-2193

(사례 1) 소득 세율 20 % / 부동산 소득 100 만엔의 경우
부동산 소득 100 만엔 × 소득 세율 20 % = 부동산 소득과 관련 소득세 20 만엔

(사례 2) 소득 세율 40 % / 부동산 소득 200 만엔의 경우
부동산 소득 200 만엔 × 소득 세율 40 % = 부동산 소득과 관련 소득세 80 만엔

1-2 부동산 소득의 계산 방법

여기에서 실제로 부동산 소득에 대한 세금을 계산하는 데 필요한 지식에 대해 확인하고 있습니다. 그러기 위해서는 먼저 임대 소득과 부동산 소득의 차이를 확인하고가는 것부터 시작하자.

부동산 소득의 계산 방법
소득 - 필요 경비 = 부동산 소득 
※ 필요 경비는 관리비 및 수선 적립금, 수리 비용 등이 있습니다.

http://incomlab.jp/house-rent-income-final-return-424

임대 수입에서 경비를 뺀 소득이 20 만엔 이하의 경우는 확정 신고를 할 필요가 없습니다.

임대료 수입 등 - 부동산 비용 ≦ 20 만엔

20만엔은 연 기준인가 보다... 보통은 20만엔 넘겠네.

https://www.nta.go.jp/taxanswer/gensen/2880.htm

1 부동산의 임대료에 대한 원천 징수

　비거주자 및 외국 법인 (이하 "비거주자 등"이라고합니다.)부터 일본 국내에있는 부동산을 임차하여 일본 내에서 임대료를 지불자는 비거주자 등에 대하여 임대료를 지불 때 20.42 %의 세율로 소득세 및 부흥 특별 소득세를 원천 징수해야합니다.

일본에 안 살고 있으면 주민세는 내지 않아도 된다.

http://xn--7rs178bkgjf7vk8bba.com/blogs/?p=593

주민세는 1 월 1 일에 일본에 주소가없는 경우에는 납세 의무가 없습니다.

또한 일본 비거주자가 매각하는 경우는 원칙적으로 부동산 구매자가 판매 가격의 10.21 % (소득세 10 %, 부흥 특별 소득세 0.21 %)를 원천 징수하여 납부 할 의무가 있습니다. 예외적으로 부동산 구매자가 개인 대가가 1 억엔 이하, 또한 구입 한 개인 또는 그 개인의 친족이 그 부동산에 거주하는 경우에는 원천 징수 필요가 없습니다.

5 년 이하의 부동산을 매각 한 경우의 세율은 30.63 %, 소유 기간이 5 년 이상의 경우 세율은 15.315 %

거주 용 부동산의 매각은 주거 사정을 고려하여 세율과 3,000 만엔 특별 공제 등의 특례가 준비되어 있습니다.이러한 특례의 적용을 받기 위해서는 각 특례 요건을 충족해야하는 것입니다 만, 그 전제로서 매각하는 부동산이 「주거」일 필요가 있습니다. 
"주거"고 인정되기 위해서는 소유자로서 그 부동산에 거주 한 사실이 요구

양도 소득세

https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

　자신이 살고있는 집과 부지를 팔았다거나 이전에 살던 집과 대지를 살리는 없어지고 나서 3 년 뒤인 12 월 31 일까지 판매 때 등 일정한 요건을 충족하는 경우에는 다음의 특례를받을 수 있습니다.

일본에서 낸 소득세는 외국에서 세액공제로 활용할 수는 있겠다.

세율이 비슷하다면, 이중과세는 안 당할 지도 모르겠다.

혜택 대상이되는 주택의 요건

해당 혜택은 양질의 주택 재고의 형성을 촉진 할 목적도 있기 때문에 주택의 질에 관한 일정한 요건을 충족 한 주택이 대상이됩니다. 또한, 중고 주택은 택지 건물 거래업자에 의한 매입 재판매 등 소비세의 과세 대상이되는 주택 취득이 적용됩니다 (소비세가 비과세되는 개인 간 거래의 중고 주택은 대상에서 제외되므로 주의하시기 바랍니다.)

해당 급부금 제도는 소비 세율 인상되는 헤세이 26 년 4 월 이후에 인도 된 주택에서 사면 세제 특례가 조치되는 헤세이 31 년 6 월까지 인도 입주가 완료된 주택을 대상

tokyo 맨션 가격이 9% 올랐다고 한다.

http://www.bizhankook.com/news/articleView.html?idxno=651

그 전 일본 집값 그래프

http://unsoundsociety.tistory.com/354

우리 나라 땅값이 떨어질지 아닐지 모르지만,

일본은 더 떨어지진 않겠지..

부동산 중개 수수료 3%

아마 사는 사람이 낼 것 같다.

http://antijword.ojaru.jp/

http://xn--hekm0a443zn8cwosdv3g.tokyo/shippai/shippai1.html

· 감가 상각을 가미한 30 년치 임대료 (포함 갱신 료) : 4,436 만엔

그러면 집 마련의 주요 비용은 30 년간 다음과 같이합니다.

· 모기지이자 비용 : 1,875 만원 
· 감가 상각 (건물 가치 줄어든다) : 1,800 만엔 
· 재산세 : 300 만엔 
· 수선비 : 600 만엔 
　______________________ 
· 총 : 4,575 만 원

아파트의 경우

　· ~ 준공 15 년까지 : -1.5 % / 년 
　· 준공 16 년 ~ 20 년까지 : -2.0 % / 년 
　· 준공 21 년 ~ : -2.5 % / 년

단독 주택의 경우

　· -5 % / 년 (준공 20 년에서 무가치에)

이를 위 3,500 만엔의 물건의 경우에 적용 및 재판매 가격 은 이런 것이 되는군요.

계산 상으로 준공 31 년까지 아파트 유리, 준공 32 년부터는 반대로 주택이 유리 합니다. 현실적으로는 " 아파트 유리 "결론도 좋을 것 같네요.

영주권 없는 외국인도 20% 정도만 먼저 납입하면, 대출을 받을 수 있는 것 같다.

2000만엔의 1%?는 10년간 소득공제 받을 수 있는 것 같은데, 얼마나 이익인지 잘 모르겠다.

suumo에서 찾기

http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC003/?ar=030&bs=011&ta=13&sc=13104&sc=13113&sc=13110&sc=13112&kb=1&kt=3000&mb=0&mt=9999999&md=0&md=1&ekTjCd=17640&tj=0&cn=15&jc=042&mn=053&bknlistmodeflg=3&pc=30

도쿄 구 지도

http://ko.wikipedia.org/wiki/%EB%8F%84%EC%BF%84_%EB%8F%84_%EA%B5%AC%EB%B6%80#mediaviewer/File:TokyoSpecialWardsMap-kor.png

일본에서 집을 사는 것이 월세 내는 것보다 이익인가

기초 공부

http://dangunee.com/132059

임대 수익률은 연6%

http://cluster1.cafe.daum.net/_c21_/bbs_search_read?grpid=1yKm&fldid=FlzC&datanum=154503&openArticle=true&docid=1yKmFlzC15450320121129155532

(1.05 ^ 20) / 0.05 = 1...

20년 월세면 집값이 된다.

23년 뒤 집이 0원이 되더라도 그 동안 월세만 받을 수 있었으면 집을 사도 된다.

3년만 살고 팔더라도, 집이 10% 이내로 떨어지면, 집을 사는 게 낫다.

http://realestate.yahoo.co.jp/docs/news_selected/article/20131203-90000152-jsny+/

주택 신보는 연 2 회, 4 대도시의 임대료 조사를 실시하고있다. 그중 수도권 원룸 결과 (2013 년 9 월 1 일 시점)이 결정했다. 이에 따르면, 평균 임대료는 7 만 477 원으로 전회 조사 (2013 년 3 월 1 일 기준)에 비해 0.15 %로 약간 상승했다.원룸 평균 임대료는 2009 년 3 월 이후 8 분기 연속 하락했지만 이후 2 분기 연속 상승한 것으로된다. 　2 분기 연속 상승 값을 합쳐도 0.3 % 미만 정도이므로 실질적으로는 보합세 것으로보고있다.

http://www.asahi-kasei.co.jp/maison/chiebukuro/report/sijou/2013/08/post_2.html

도쿄 지역의 임대 아파트 임대료가 9 분기 만에 다소 상승

7 월에 주택 신보가 연 2 회 (3 월, 9 월) 실시하고있는 임대료 조사 결과 (올해 3 월 1 일 시점)가 발표되었습니다. 
도쿄 지역의 임대 아파트의 평균 월세는 전회 조사 대비 1LDK ~ 2DK이 -0.08 %로 보합세, 원룸은 0.13 %, 2LDK ~ 3DK은 0.19 %로 소폭 상승했습니다. 이것은 9 분기 만 상승하는 것입니다. 9 기 전은 2008 년 리먼 사태 때입니다. 그 전까지는 임대료 시세도 다른 경기 동향과 동일 회복세를 보여했습니다. 그러나 리먼 쇼크 이후 하락세로 돌아 서고 있습니다. 동일본 대지진의 영향은 임대 비용에 그다지 영향을주지 않았지만 하락세는 계속되고있었습니다. 그것이 이번 조사에서는 지역에 따라 상승도 볼 수있어 바닥을 쳤다는 견해도 있습니다. 이미 부동산 투자, 사무실, 콘도 같은 시장에서 급성장하고있는 것 같습니다만, 경기 회복은 아직 개인의 소득 증가에까지 이르지 않고 임대료에 미치는 영향도 아직 앞이라고 볼 수있었습니다 . 그러나 주택 신보에 따르면 "오래된 물건도 리폼이 제대로 이루어지고있는 것이 증가하고있는 것이나 경기 회복 경향을 볼 수있는 것으로, 임대에 약간의 영향을받을 것 등이 추측된다"고 있습니다. 아직 낙관적 떨어져 있지만, 일단은 임대료 시세도 안정을 되찾은 것 같습니다. ■ 도쿄 지역의 임대 아파트 평균 임대료 (2013 년 3 월 1 일 현재 주택 신보 점검)

단위 : 상단 / 엔, 하단 / %

도쿄 지역의 임대 아파트 임대료 시세 인하 정지의 경향.

지역 별로는 성남, 성서 성북에서 견조

그런 지역별 임대료 동향을 살펴 보겠습니다. 
우선 도심지. 분양도 임대도 지금까지 가격 하락이 계속되고 있던 적도있어, 도심 회귀가 진행되고있었습니다. 도쿄 도심에서는 스튜디오의 하한 임대료가 83,182 엔으로 -1.1 %, 상한 임대료가 115,727 원으로 1.4 % 상승과 상한 하한의 차이가 커져 양극화가 볼 수 있습니다. 이어 인기 성남, 성서 지역. 성남 지역은 원룸 하한 임대료 70,789 원으로 1.1 %, 상한 임대료 91,632 원에서 0.9 %로 모두 상승하고 있습니다. 성서 지역 원룸이 거의 보합, 1LDK ~ 2DK이 상한 하한 모두 0.2 % 상승했다. 또한 토 시마 나 네리 마구 성북 지역도 원룸, 1LDK ~ 2DK 함께 상한 하한은 각각 0.2 %에서 1.4 % 상승으로 견조한이었습니다. 최근 추세로, 도심이나 인기 지역의 견조한 비해 도쿄도의 부진이 보도되는 것이 많았 습니다만, 이번 조사에서는 도쿄도 스튜디오, 1LDK ~ 2DK 함께 상한이 -0.2 %이었습니다 하지만 하한은 상승하고있어 큰 침체가 없습니다. 공시지가에 큰 상승을 보여 주었다 가나가와 현 가와사키 지역이지만, 상한 하한 가지각색의 결과가 나왔습니다. 원룸의 하한 임대료는 61,222 원으로 -0.5 % 였지만, 상한은 82,222 원으로 0.7 % 상승.1LDK ~ 2DK 하한 임대료가 88,333 엔으로 0.9 % 상승했습니다. 또한 하락이 컸던 지역은 사이타마 현 가와구치 사이타마시를 포함한 동부 중부 지역 1LDK ~ 2DK에서 낮은 임대료가 66,000 엔으로 -1.9 %, 상한 임대료가 84,364 원에서 -1.6 %이었습니다. 그러나 사이타마 현 서부 지역의 1LDK ~ 2DK는 하한이 변함없이, 상한은 2.7 % 나 상승하고 있습니다.